EL 22@ CRECE DE LA MANO DEL PROYECTO DE OFICINAS ONE PARC CENTRAL

per Secretaria Tècnica,

El 22@ nació para transformar toda la zona industrial del barrio de Poblenou, en el distrito de Barcelona de Sant Martí. La regeneración urbanística ha sido un éxito de tal calibre que muchas grandes empresas se han instalado allí: Mediapro, EFE, RTVE, Yahoo, Microsoft, T-Systems o Indra. En 2017, uno de los grandes fondos norteamericanos que han invertido en España tras el estallido de la burbuja, Värde Partners, hizo una gran apuesta por la zona.

A través de su promotora de activos no residenciales, Dos Puntos Asset Management, invirtieron 50 millones de euros en comprar 54.000 metros de edificabilidad repartidos en varios solares: dos muy grandes de 22.000 y de 23.000 metros cuadrados destinados a oficinas, otro de 7.500 metros cuadrados para residencias de estudiantes y los restantes 2.500 eran para viviendas; aunque posteriormente acabaron vendiendo los dos destinados a uso residencial.

Los suelos que mantuvieron corresponden a su proyecto de oficinas One Parc Central 22@, compuesto de dos edificios independientes. El primero finalizará sus obras y será entregado antes de final de año. Con una inversión de 40 millones de euros, se ha promovido una torre 52 metros de altura y 33.616 metros cuadrados, repartidos en 12 plantas de oficinas y 3 de sótano. Actualmente, está ya vendido a la gestora DWS, propiedad de la entidad financiera Deutsche Bank, que pagó 128 millones de euros.

Promotor y propietario han encargado a Savills y Cushman & Wakefield la comercialización del inmueble, aunque confirman estar en negociaciones avanzadas con dos compañías que estarían interesadas en instalarse ahí. “Nuestro edificio es de 2.000 metros cuadrados por planta y está pensado para que todos los inquilinos tengan una terraza de uso privado y un 'rooftop' de uso comunitario”, explica Alfredo Laffitte Orti, director general Dos Puntos Asset Management, en una entrevista para EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, medio del grupo Prensa Ibérica al que también pertenece este diario.

El segundo complejo comenzó sus obras de cimentación en mayo, después de un parón para analizar las consecuencias de la Guerra entre Rusia y Ucrania. Para este está presupuestada una inversión de 50 millones de euros, debido a que es ligeramente mayor al anterior y su finalización está programada para 2024. Por el momento, no lo sacarán al mercado y seguirán con su desarrollo con fondos propios y financiación bancaria.

One Parc Central 22@ se ubica en la zona norte del 22@, muy próximo a la Avenida Diagonal. Aquí la disponibilidad para edificar es muy baja; solo hay solar disponible en manos de un family office, que se lo adquirió a Realia por 18,5 millones. El proyecto engloba cuatro manzanas del Ensanche, en el que se ubican casi 100.000 metros cuadrados de oficinas, un hotel, viviendas, una residencia de estudiantes y toda la parte pública donde se instalará la Universidad de Barcelona y equipamientos comunitarios.

No es el único proyecto

“Värde Partners compró la división inmobiliaria de Grupo San José y Parquesol y la fusionó con la promotora Vía Célere. En 2017, se escindió la parte residencial, lo hoy es Vía Célere, de la parte no residencial, que es Dos Puntos. Somos hermanos con los mismos padres. Llevamos activos comerciales, oficinas, logística y hotelero. Era un porfolio muy diversificado, con una valoración que rondaba los 300-350 millones de euros y el encargo de los socios era que teníamos que poner el porfolio en valor e ir vendiendo sin prisa, pero sin pausa”, relata el director comercial de la compañía.

Los primeros activos que atacaron fueron unos edificios de oficinas en Portugal, que solo estaban ocupados al 60%. La compañía invirtió en una reforma, reordenó a los inquilinos y logró tener el edificio lleno al 90%-95% para proceder a su venta. Misma operativa con un centro comercial en Algeciras, en el que instalaron a Inditex y a Yelmo Cines y vendieron por 56,8 millones de euros.

Sin duda, otro de los grandes activos de la empresa era un porfolio hotelero, repartido entre Barcelona, Valladolid y Gijón, que incluía el Hotel Apollo de la Ciudad Condal. Después de una reforma y un acuerdo con Meliá, vendieron la cartera entre mediados y finales de 2021, con la pandemia de por medio.

A pesar de que ya se han llevado a cabo numerosas desinversiones y el proyecto en la Ciudad Condal supone más del 80% del patrimonio, quedan activos por desarrollar. Por ejemplo, disponen de un solar para oficinas, a medias con Buick Immobilier, en la zona de expansión madrileña de Julián Camarillo, en Hortaleza. También, junto a Vía Célere y San José, son propietarios de unos suelos en el desarrollo urbanístico de Las Laderas de Parquesol, en Valladolid. A esto hay que sumar un edificio de oficinas en la zona del Aeropuerto del Prat o la antigua sede social de San José en Elche. “Es un porfolio atomizado”, confirma Laffitte Orti.

El mercado de oficinas en Barcelona

El mercado de oficinas de la Ciudad Condal incorporará, en los próximos años, 100.000 metros cuadrados de nuevos edificios. El pasado año se entregaron 12.000 metros cuadrados, a los que se suman los 30.000 metros cuadrados en construcción, otros 17.000 metros cuadrados pendientes de empezar y 50.000 metros cuadrados del edificio Estel, actualmente en fase de diseño.

El stock total de la ciudad alcanza los 2 millones de metros cuadrados. Según un informe elaborado por la consultora CBRE, la renta media que pagan los inquilinos a los propietarios es de 15,25 euros por metro cuadrado, con un crecimiento del 50% respecto a 2013.

En 2021, se registraron 7 grandes operaciones por encima de los 100 millones de euros. El valor medio de todos los activos que han cambiado de propietarios es de 56,9 millones de euros. De los 2.510 millones de euros en oficinas transaccionados, el 70% se registró en Barcelona, en su mayoría en el distrito del 22@.

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